Wie sicher ist die Miete bei einer Pflegeimmobilie?
Langer Pachtvertrag, Sozialhilfe als Zahler, Mietpool: Was davon schützt Ihre Einnahme wirklich, und was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird?
Von Roland Baumann, Sachwert- und Finanzberater · Stand 01.11.2026Die Miete einer Pflegeimmobilie ist so sicher wie der Betreiber, der sie zahlt. Ein langer Pachtvertrag und die Sozialhilfe als Zahler im Hintergrund stabilisieren die Einnahmen, garantieren sie aber nicht. Wird der Betreiber insolvent, kann die Pacht ausfallen oder gekürzt werden, bis ein Nachfolger übernimmt.
Wer zahlt die Miete bei einer Pflegeimmobilie?
Die Miete einer Pflegeimmobilie zahlt nicht der Bewohner an Sie, sondern der Betreiber des Heims. Er pachtet das ganze Gebäude von der Eigentümergemeinschaft und schuldet die vereinbarte Pacht, unabhängig davon, wie viele Zimmer gerade belegt sind.
Das nennt man Betreibermodell. Für Sie hat es einen klaren Vorteil: Ein leeres Apartment kostet Sie zunächst nichts. Es hat auch eine klare Folge: Ihr gesamtes Mietrisiko konzentriert sich auf ein einziges Unternehmen. Mehr zu den Grundlagen lesen Sie im Leitfaden Pflegeimmobilien.
Was regelt der Pachtvertrag?
Der Pachtvertrag ist die rechtliche Grundlage Ihrer Einnahmen. Er läuft nach Angaben von Stiftung Warentest in der Regel 20 bis 25 Jahre, oft mit Verlängerungsoption für den Betreiber.
Ein guter Vertrag regelt mindestens die Höhe der Pacht und ihre Anpassung an die Inflation, die Verteilung der Instandhaltung und die Kündigungsrechte. Stiftung Warentest stellte fest, dass die Pacht häufig nur um 50 bis 80 Prozent der Inflationsrate steigt. Die reale Kaufkraft Ihrer Miete kann also über die Jahre sinken.
Achten Sie besonders darauf, wer Vertragspartner ist. Oft pachtet eine kleine Betreibergesellschaft nur dieses eine Haus. Dann ist wichtig, ob die Muttergesellschaft mit einer Patronatserklärung oder Bürgschaft für die Pacht einsteht. Ohne eine solche Zusage haftet im Ernstfall nur die kleine Gesellschaft.
Quelle: Stiftung Warentest, Pflegeapartments als Geldanlage, 10.02.2020
Zahlt am Ende nicht ohnehin der Staat?
Teilweise, aber nicht an Sie. Wenn Bewohner die Heimkosten nicht selbst tragen können, übernimmt unter bestimmten Voraussetzungen die Sozialhilfe mit der „Hilfe zur Pflege“. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts erhielten 2024 rund 354.000 Menschen diese Leistung in Einrichtungen.
Das stabilisiert die Einnahmen des Betreibers, weil ein Teil der Heimkosten nicht vom Vermögen einzelner Bewohner abhängt. Die Bewohner zahlen dabei auch die Investitionskosten, aus denen der Betreiber die Pacht finanziert. Sie lagen zum 1. Juli 2026 im Bundesdurchschnitt bei 521 Euro im Monat.
Der Sozialhilfeträger zahlt aber an den Betreiber, nicht an die Eigentümer. Er haftet nicht für die Pacht. Wenn der Betreiber schlecht wirtschaftet, ändert die öffentliche Finanzierung der Bewohner daran nichts. Die Aussage „der Staat zahlt Ihre Miete“ ist deshalb verkürzt.
Quellen: Deutsches Ärzteblatt nach Destatis, 27.01.2026; vdek, Eigenbeteiligung in der stationären Pflege, 14.07.2026
Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?
Bei einer Insolvenz des Betreibers läuft der Pachtvertrag zunächst weiter, aber Ihre Position wird schwächer. Rückstände aus der Zeit vor der Eröffnung des Verfahrens können Sie nur noch als Insolvenzforderung anmelden. Solche Forderungen werden nur mit einer Quote bedient, also meist nur zu einem Teil.
Nach Darstellung der Kanzlei Hogan Lovells gilt für Mietverhältnisse in der Insolvenz außerdem:
- Der Insolvenzverwalter kann den Pachtvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Damit kann er unrentable Häuser schließen oder eine niedrigere Pacht erzwingen.
- Die Eigentümer dürfen wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag nicht kündigen.
- Pacht für die Zeit nach Verfahrenseröffnung wird vorrangig bezahlt, aber nur, soweit die Insolvenzmasse reicht.
Für die Bewohner gibt es Schutzregeln, das Haus wird also selten über Nacht geschlossen. Häufig sucht der Verwalter einen neuen Betreiber. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass ein Nachfolger oft nur zu einer niedrigeren Pacht oder nach teuren Umbauten einsteigt. Für Sie bedeutet das: Monate mit ausgefallener oder reduzierter Pacht sind realistisch, ebenso eine dauerhaft niedrigere Miete.
Dieses Risiko ist keine Theorie. Seit 2022 haben mehrere größere Betreibergruppen Insolvenz angemeldet, darunter Convivo, Curata und die Hansa-Gruppe.
Quellen: Hogan Lovells, Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern, 17.02.2023; PwC, Transaktionsmonitor Gesundheitswesen, 20.03.2024; Stiftung Warentest, 10.02.2020
Was ist ein Mietpool und schützt er mich?
Ein Mietpool verteilt die Einnahmen aller Apartments nach einem festen Schlüssel auf alle Eigentümer. Ob Ihr eigenes Zimmer belegt ist, spielt dann keine Rolle.
Bei Pflegeimmobilien entsteht dieser Effekt meist schon durch den Pachtvertrag über das ganze Haus. Der Pool schützt Sie gegen Leerstand einzelner Zimmer. Gegen den Ausfall des Betreibers schützt er nicht, denn dann fehlt das Geld für alle Eigentümer gleichzeitig.
Was schützt wirklich und was nicht?
Schützt tatsächlich
- Ein wirtschaftlich starker Betreiber mit soliden Bilanzen.
- Haftung der Muttergesellschaft durch Patronatserklärung oder Bürgschaft.
- Eine tragbare Pacht im Verhältnis zum Umsatz des Hauses.
- Ein Standort mit echtem Bedarf, an dem sich ein Nachfolger findet.
- Ein modernes Haus, das die Vorgaben der Landesheimgesetze erfüllt.
- Ihre eigene Liquiditätsreserve.
Schützt nur scheinbar
- „Garantierte Miete“ in Prospekten: Sie ist nur so gut wie der, der sie zahlt.
- Lange Vertragslaufzeit allein: Der Verwalter kann in der Insolvenz kündigen.
- Sozialhilfe als Zahler: Sie zahlt an den Betreiber, nicht an Sie.
- Demografie: Sie sagt etwas über Deutschland, nicht über Ihr Haus.
- Mietpool: Er hilft bei Leerstand, nicht bei einem Betreiberausfall.
Eine Mietgarantie ersetzt nicht die Frage, wer sie im schlechten Fall bezahlt.
Wie gehen Sie mit diesem Risiko um?
Beginnen Sie bei jeder Pflegeimmobilie mit dem Betreiber, nicht mit der Rendite. Lesen Sie den Pachtvertrag vollständig und fragen Sie nach Bilanzen und Sicherheiten. Rechnen Sie danach durch, was ein längerer Pachtausfall für Sie bedeuten würde. Erst wenn das tragbar ist, lohnt sich das Gespräch über den Kauf.
Wenn Ihnen eine Sachwertanlage bereits Probleme bereitet, finden Sie Hinweise im Beitrag Wenn eine Sachwertanlage nicht mehr zahlt. Wie sich eine Pflegeimmobilie im Vergleich zu einer steuerlich geförderten Rente schlägt, zeigt der Beitrag Pflegeimmobilie oder Rürup-Rente.
Steuerliche und rechtliche Details im Einzelfall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder einem Anwalt.
Häufige Fragen
Ist die Miete bei einer Pflegeimmobilie garantiert?
Nein. Die Pacht ist vertraglich vereinbart, aber nur so sicher wie der Betreiber. In einer Insolvenz kann sie ausfallen oder gekürzt werden.
Bekomme ich Miete, wenn mein Apartment leer steht?
In der Regel ja. Der Betreiber zahlt die Pacht für das ganze Haus, unabhängig von der Belegung einzelner Zimmer.
Was passiert mit den Bewohnern bei einer Betreiberinsolvenz?
Die Bewohner sind besonders geschützt. Meist läuft der Betrieb weiter, während ein neuer Betreiber gesucht wird. Muss ein Haus schließen, ist der Träger verpflichtet, eine vergleichbare Unterkunft nachzuweisen.
Haftet der Staat für die Miete?
Nein. Sozialhilfeträger übernehmen unter Voraussetzungen Heimkosten von Bewohnern und zahlen an den Betreiber. Eine Haftung gegenüber Eigentümern besteht nicht.
Wie hoch sollte meine Reserve sein?
Eine feste Regel gibt es nicht. Die Rücklage sollte so bemessen sein, dass Sie Hausgeld und eine eventuelle Kreditrate auch bei einem längeren Pachtausfall oder Leerstand tragen können, ohne verkaufen zu müssen.
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